Concesión directa de subvenciones para la financiación de contratos de concesión de obra para la promoción de vivienda destinada al alquiler asequible

El Real Decreto 928/2026 regula la concesión directa de subvenciones, por un importe global máximo de 201.700.000 euros, a las empresas que resulten adjudicatarias de los contratos de concesión de obra que licitará CASA 47 Entidad Pública Empresarial para construir viviendas y explotarlas en régimen de alquiler asequible durante un máximo de 60 años.

La ayuda se integra en la propia licitación: se calcula como el importe que equilibra el valor actual neto del proyecto, no puede superar el 60 % del coste subvencionable y su reducción por el licitador se valora como criterio de adjudicación. Las actuaciones se califican como Servicio de Interés Económico General (SIEG) de vivienda asequible, con rentas limitadas al 30 % de la renta disponible del hogar mediano.

El preámbulo de la norma sitúa la medida en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que configuran la vivienda como «quinto pilar» del Estado del Bienestar, en un contexto de insuficiencia estructural de oferta y de tensión de precios en el mercado residencial.

El 10 de noviembre de 2022, el entonces Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y SEPES (hoy CASA 47 Entidad Pública Empresarial) suscribieron el convenio para la promoción de viviendas en régimen de alquiler asequible o social (PVAA). Corresponde al Ministerio la financiación de las actuaciones y a CASA 47 su ejecución, directamente o mediante fórmulas de colaboración público-privada. Conforme a los estudios de viabilidad, se ha previsto una aportación pública máxima de 201,7 millones de euros para 29 actuaciones adscritas al Plan, con capacidad para unas 2.425 viviendas.

Dos piezas normativas recientes hacen posible el modelo:

El Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, que incorporó a la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público (LCSP), la disposición adicional quincuagésima séptima, con un régimen jurídico específico para los contratos de concesión de obra destinados a vivienda social o a precio asequible en suelo o inmuebles de titularidad pública, que flexibiliza el contrato y amplía su duración máxima hasta 80 años.
La Decisión (UE) 2025/2630 de la Comisión, de 16 de diciembre de 2025, que incluye la vivienda asequible entre los SIEG cuya compensación por servicio público queda exenta de notificación a la Comisión, sin umbral máximo de compensación, siempre que se respeten sus condiciones y, en particular, la prohibición de sobrecompensación.

El preámbulo justifica la necesidad de la ayuda en que la limitación de las rentas impide que, en condiciones normales de mercado, los rendimientos de la explotación basten para recuperar la inversión y obtener una rentabilidad razonable. La tramitación urgente del proyecto fue acordada por el Consejo de Ministros el 28 de julio de 2026, y la norma reconoce que esta línea de subvenciones no figura expresamente en el Plan Estratégico de Subvenciones del Ministerio 2025-2027.

Contenido de la norma

1. Objeto, fundamento y régimen jurídico (artículos 1 y 2)

La norma autoriza y regula la concesión directa, con carácter excepcional y por razones de interés público, social y económico, de subvenciones para financiar las actuaciones previstas en los contratos de concesión de obra para la promoción de vivienda y su explotación en alquiler asequible que licitará CASA 47 en el marco del Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible. El fundamento es el artículo 22.2.c) de la Ley 38/2003, General de Subvenciones (LGS), y el artículo 67 de su Reglamento.

Además, reconoce las actuaciones como SIEG de vivienda asequible y habilita y regula el encargo de su gestión a los adjudicatarios, en los términos del artículo 4 de la Decisión (UE) 2025/2630.

Las subvenciones se rigen por el propio real decreto, los pliegos de cada licitación y la resolución de adjudicación; por la LGS y su Reglamento, salvo en lo que afecte a los principios de publicidad y concurrencia; por la Decisión (UE) 2025/2630; por las Leyes 39/2015 y 40/2015; y por la LCSP.

2. Beneficiarias y órgano concedente (artículos 3 y 4)

Son beneficiarias las personas físicas o jurídicas que resulten adjudicatarias de los contratos de concesión, que pasan a ser, por tanto, prestadoras del SIEG de vivienda asequible.
Deben cumplir los requisitos del artículo 13 LGS y acreditarlos conforme a los artículos 18 a 29 de su Reglamento.
La participación en la licitación conlleva la autorización para que el órgano concedente compruebe directamente, mediante certificados electrónicos, que el licitador está al corriente de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social. El licitador puede denegar expresamente ese consentimiento y aportar él mismo las certificaciones.
El órgano competente para resolver la concesión es el Consejo Rector de CASA 47.

3. Cuantía y cálculo de la subvención (artículo 5)

El importe global máximo es de 201.700.000 euros, ya transferidos íntegramente por el Ministerio a CASA 47 en los ejercicios 2021 a 2026 y asignados a estas actuaciones por Acuerdo de 15 de julio de 2026 de la Comisión de Seguimiento del convenio. Se distribuirá entre los distintos contratos de concesión.

Para cada contrato, la norma fija las siguientes reglas:

Importe máximo: el que iguala a cero el valor actual neto de los flujos de caja del proyecto al término del plazo concesional, con un límite de sesenta años. El cálculo considera la inversión necesaria, los ingresos de explotación obtenidos con las rentas máximas y su actualización, y los costes de explotación, conservación y reinversión.
Doble tope: la subvención no puede superar el déficit de financiación así calculado ni, en ningún caso, el 60 % del coste subvencionable. Los pliegos pueden fijar límites inferiores.
Variable competitiva: los licitadores pueden ofertar una subvención inferior, que se valora como criterio de adjudicación (artículo 266.1 LCSP).
Importe definitivo: se fija en la resolución de adjudicación según la oferta. No puede superar el previsto en el pliego ni incrementarse después de la adjudicación.

4. Encargo del SIEG y obligaciones de servicio público (artículo 6)

El encargo tiene por objeto poner vivienda en arrendamiento asequible a disposición de los hogares que, por las deficiencias del mercado, no pueden acceder a ella en condiciones asequibles. El concesionario asume tres obligaciones básicas:

Promoción y construcción de las viviendas con estricto cumplimiento de los estándares de calidad, accesibilidad y protección medioambiental.
Conservación y mantenimiento y, en su caso, adecuación, reforma y modernización durante la vigencia del contrato.
Explotación en alquiler asequible, conforme a las limitaciones de renta máxima y esfuerzo que concreten los pliegos según la normativa de CASA 47. En todo caso, las rentas deben ser inferiores a las de mercado, y la renta, incluida la estimación de suministros, no puede superar el 30 % de la renta disponible estimada de la unidad de convivencia mediana tipo según el tamaño de la vivienda. Tampoco puede ser inferior a un porcentaje mínimo que se determinará. La estimación se basa en los últimos datos del INE sobre renta de los hogares y en el tamaño del hogar según la superficie de la vivienda.

Las obligaciones de servicio público duran lo mismo que el contrato, con un máximo de sesenta años. La compensación se calcula con parámetros objetivos y transparentes y con la tasa de descuento de la DA 57.ª, párrafo d), LCSP, y no puede superar el coste neto del servicio más un beneficio razonable (artículo 6 de la Decisión (UE) 2025/2630). Los pliegos detallarán las obligaciones, el cálculo de la compensación y los mecanismos de control de la sobrecompensación.

Durante toda la vigencia del contrato, la beneficiaria se compromete a:

Destinar la totalidad de las viviendas al arrendamiento asequible, sin cambio de uso ni enajenación separada.
Respetar las rentas máximas y su régimen de actualización, así como el límite de repercusión de gastos comunes.
Conservar y mantener la obra conforme al artículo 257 LCSP y ejecutar las reinversiones previstas en el pliego.
Asumir el riesgo operacional y el riesgo de demanda.
Someterse a los controles de sobrecompensación y llevar contabilidad separada cuando desarrolle otras actividades.
Comunicar la obtención de cualesquiera otras ayudas o recursos para la misma finalidad.
Revertir las obras a CASA 47 al término de la concesión en las condiciones del pliego.

5. Procedimiento de concesión y criterios de adjudicación (artículo 7)

La concesión de la subvención se articula a través del propio procedimiento de licitación del contrato de concesión de obra conforme a la LCSP, sin convocatoria independiente. Los pliegos deben incorporar el régimen de las subvenciones y desarrollar el encargo del SIEG.

Los criterios de adjudicación se clasifican en dos grupos:

Sujetos a juicio de valor, con carácter enunciativo: calidad de la proposición arquitectónica, programa de trabajo en fase de construcción y programa de explotación.
Evaluables mediante fórmulas: reducción de la cuantía de la subvención, reducción del plazo de la concesión, reducción del consumo de energía primaria no renovable, industrialización de la construcción y reducción del plazo de ejecución de las obras.

La resolución de adjudicación produce a la vez los efectos de resolución de concesión de la subvención y de acto formal de encargo del SIEG, y adquiere eficacia con la formalización de cada contrato. La concesión se publica en la Base de Datos Nacional de Subvenciones (BDNS), lo que sustituye a la publicación individual en el BOE.

6. Gastos subvencionables y compatibilidad (artículos 8 y 9)

La subvención financia parcialmente las obras de construcción de las viviendas (artículo 265 LCSP).

Son subvencionables los costes de construcción, incluidos la redacción de proyectos, la dirección facultativa y los costes indirectos que respondan de manera indubitada a la actividad y sean estrictamente necesarios.
No son subvencionables los impuestos indirectos recuperables o compensables, los intereses deudores de cuentas bancarias, los recargos y sanciones ni los gastos de procedimientos judiciales.

La ayuda es compatible con otras ayudas, ingresos o recursos públicos o privados, nacionales, europeos o internacionales, siempre que el concesionario siga asumiendo el riesgo operacional, se respeten los límites del artículo 5 y no haya sobrecompensación. Su obtención debe comunicarse a CASA 47. Si se superan los límites, se produce sobrecompensación o desaparece el riesgo operacional, se modificará la resolución y, en su caso, se exigirá el reintegro.

7. Pago, anticipo y garantías (artículo 10)

El pago puede hacerse en cualquiera de las formas del artículo 266 LCSP, según regulen los pliegos y la resolución de adjudicación.
Con carácter general, se abona previa justificación de la actividad y acreditación de los requisitos del artículo 13 LGS.
Los pliegos pueden prever un pago anticipado del 100 % de la subvención. No se exige garantía adicional si las garantías definitivas del contrato cubren expresamente la devolución del anticipo y los intereses de demora, por importe, objeto y vigencia. Si la cobertura es insuficiente, debe constituirse antes del pago una garantía complementaria por la diferencia.
La garantía puede constituirse en las modalidades del Reglamento de la Caja General de Depósitos (RD 937/2020). Es ejecutable si procede el reintegro o se determina una obligación de restitución por sobrecompensación.

8. Justificación, obligaciones y publicidad (artículos 11 a 13)

La justificación se hace mediante cuenta justificativa, que se presenta en el plazo máximo de tres meses desde la finalización de la construcción. Debe incluir una memoria de actuación y una memoria económica con el siguiente contenido:

Una relación clasificada de los gastos.
Las facturas o documentos equivalentes (se admite la factura electrónica) y, en su caso, el justificante de pago.
El certificado final de obra.
La acreditación del importe, procedencia y aplicación de los fondos propios y, en su caso, de otras subvenciones.

La documentación debe conservarse mientras no haya prescrito el derecho a exigir el reintegro. No justificar conlleva reintegro conforme al artículo 37.1.c) LGS.

Además de las obligaciones del artículo 14 LGS, la beneficiaria debe someterse a las comprobaciones de CASA 47 y al control financiero de la IGAE y del Tribunal de Cuentas. También debe dar publicidad a la financiación pública, incorporando de forma visible el logotipo institucional del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en toda difusión impresa o por cualquier medio. Si no lo hace, total o parcialmente, deberá devolver la ayuda en la parte no publicitada, con criterio de proporcionalidad.

9. Reintegro y régimen sancionador (artículos 14 y 15)

Procede el reintegro, total o parcial, con interés de demora, en los supuestos del artículo 37 LGS.
La resolución del contrato de concesión por causa imputable al concesionario supone la pérdida del derecho a la subvención y el reintegro de lo cobrado, con intereses de demora desde la fecha de cada pago. El procedimiento sigue los artículos 41 y 42 LGS.
Las infracciones se rigen por el título IV de la LGS y de su Reglamento, y por la normativa general de las Leyes 39/2015 y 40/2015.

Cuadro Resumen

Aspecto

Régimen

Precepto

Objeto

Subvenciones directas a adjudicatarias de concesiones de obra de CASA 47 para vivienda en alquiler asequible

Art. 1

Fundamento

Art. 22.2.c) LGS y art. 67 RLGS; SIEG conforme a la Decisión (UE) 2025/2630

Arts. 1 y 2

Dotación

201.700.000 euros (29 actuaciones, unas 2.425 viviendas)

Art. 5.1 y preámbulo

Beneficiarias

Personas físicas o jurídicas adjudicatarias de los contratos

Art. 3

Órgano concedente

Consejo Rector de CASA 47

Art. 4

Importe máximo

El que iguala a cero el VAN (horizonte máximo de 60 años); tope del 60 % del coste subvencionable; los pliegos pueden fijar límites inferiores

Art. 5.2 y 5.3

Criterio de adjudicación

La oferta de una subvención menor puntúa mediante fórmula

Arts. 5.2 y 7.3

Rentas

Inferiores a las de mercado; con suministros, como máximo el 30 % de la renta disponible del hogar mediano; suelo mínimo en cada licitación

Art. 6.1.c)

Duración

Hasta 60 años

Art. 6.2

Riesgo

Operacional y de demanda a cargo del concesionario

Art. 6.5.d)

Destino y reversión

Todas las viviendas en alquiler asequible, sin cambio de uso ni venta separada; reversión a CASA 47

Art. 6.5

Gastos subvencionables

Construcción, proyectos, dirección facultativa y costes indirectos

Art. 8

Pago

Previa justificación; anticipo de hasta el 100 % si lo prevén los pliegos, con garantía

Art. 10

Justificación

Cuenta justificativa en 3 meses desde el fin de la construcción, con certificado final de obra

Art. 11

Publicidad

Publicación en la BDNS (sustituye al BOE); logotipo del Ministerio

Arts. 7.5 y 13

Reintegro

Supuestos del art. 37 LGS; resolución imputable: pérdida total más intereses desde cada pago

Art. 14

Entrada en vigor

30 de octubre de 2026

DF 3.ª