La reforma fiscal de la vivienda que no superó la convalidación del Congreso

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, llegó acompañado de un amplio conjunto de medidas fiscales que pretendían modificar de forma apreciable el tratamiento tributario de la vivienda en España. La idea de fondo era utilizar los impuestos como una herramienta más de la política de vivienda, favoreciendo el alquiler residencial, la rehabilitación y la incorporación de inmuebles al parque asequible y, en sentido contrario, haciendo menos favorable fiscalmente determinados usos turísticos, la desocupación de viviendas o algunas rentas obtenidas por las SOCIMI.

Conviene advertir, sin embargo, que la reforma tuvo una vida muy corta. Publicado el 30 de septiembre de 2026 y con entrada en vigor, con carácter general, al día siguiente, el Real Decreto-ley 26/2026 fue posteriormente derogado por Acuerdo del Congreso de los Diputados publicado mediante Resolución de 2 de octubre de 2026. Por tanto, las medidas que se analizan a continuación forman parte de una reforma aprobada pero que no consolidó su vigencia.

Un nuevo sistema de reducciones en el IRPF para los propietarios

Uno de los cambios de mayor alcance afectaba a la tributación de los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda habitual.

La reforma sustituía el esquema existente por un sistema mucho más graduado, en el que el porcentaje de reducción del rendimiento neto positivo dependía de las condiciones concretas del contrato. La rebaja de la renta respecto del contrato anterior, el mantenimiento del mismo arrendatario, la localización de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, el respeto de determinados índices de referencia o la edad del nuevo inquilino podían elevar considerablemente el incentivo fiscal.

En determinados supuestos la reducción podía llegar al 100 %. Para las viviendas alquiladas por primera vez por propietarios que no tuvieran la consideración de grandes tenedores se preveían porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, dependiendo de las circunstancias concurrentes.

También se contemplaban tratamientos específicos para los alquileres sociales o integrados en programas públicos, con una reducción del 70 %, y para aquellas viviendas que hubieran sido objeto de rehabilitación durante los dos años anteriores, supuesto en el que la reducción podía alcanzar el 60 %.

La orientación de la medida era bastante evidente. Ya no se trataba simplemente de favorecer que una vivienda estuviera alquilada, sino de conceder un mejor tratamiento fiscal cuando ese alquiler reuniera determinadas características de estabilidad, moderación del precio o finalidad social. El propio preámbulo de la norma vinculaba expresamente estas reducciones con la intención de favorecer rentas más asequibles y contratos estables.

Vuelve una deducción estatal para el inquilino

La norma recuperaba, con una configuración distinta, una deducción estatal en el IRPF para quienes vivieran de alquiler.

Los contribuyentes cuya base imponible fuera inferior a 33.007,20 euros podían deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual.

La base máxima alcanzaba los 11.630 euros anuales cuando la base imponible no superaba los 23.007,20 euros. A partir de esa cantidad, la base de deducción disminuía progresivamente hasta desaparecer cuando se alcanzaban los 33.007,20 euros.

No todos los arrendatarios podían aplicarla. Durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los integrantes de su unidad familiar podían ser propietarios o titulares de determinados derechos sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo que existiera una resolución administrativa o judicial que impidiera utilizarla como residencia.

Era, por tanto, una deducción pensada especialmente para quienes dependían realmente del alquiler como fórmula de acceso a su vivienda habitual.

Cambios para las viviendas desocupadas y las transmisiones al sector público

Otra de las medidas más singulares afectaba a propietarios que transmitieran determinadas viviendas a Administraciones y entidades públicas dedicadas a la promoción y gestión de vivienda social o asequible.

La ganancia patrimonial obtenida podía quedar exenta cuando la operación se realizara hasta el 31 de diciembre de 2027 y el precio total de transmisión fuera inferior a 800.000 euros.

La exención alcanzaba el 100 % cuando el valor de transmisión no excediera de 200.000 euros. A partir de esa cantidad se reducía progresivamente hasta desaparecer al aproximarse a los 800.000 euros.

Había, no obstante, una condición especialmente relevante. La vivienda debía haber permanecido desocupada de manera continuada y sin una causa que justificara esa situación durante los dos años anteriores a su transmisión.

La finalidad era atraer vivienda privada desocupada hacia el parque público ofreciendo a cambio una ventaja fiscal al propietario. El propio texto justificaba este incentivo como una vía para acelerar la incorporación de inmuebles privados al sistema de vivienda pública con protección permanente.

Una nueva forma de calcular las rentas inmobiliarias

La reforma también incidía en la imputación de rentas inmobiliarias. Para 2026 se mantenía la posibilidad de aplicar el porcentaje del 1,1 % en determinados municipios cuyos valores catastrales hubieran sido revisados, modificados o determinados mediante procedimientos de valoración colectiva general con efectos desde el 1 de enero de 2012.

Mucho más profunda era la modificación prevista a partir del 1 de enero de 2027. Se abandonaba el porcentaje prácticamente uniforme para introducir una escala progresiva en función de la suma de los valores catastrales de los inmuebles sujetos a imputación.

La escala arrancaba en el 1,1 % y continuaba con tipos del 1,5 %, 2 % y 3 %. En consecuencia, quienes acumularan un mayor valor catastral en inmuebles no arrendados y sujetos a esta imputación habrían soportado una tributación progresivamente superior.

Los pisos turísticos entraban de lleno en la reforma del IVA

Otra de las decisiones con mayor impacto práctico se encontraba en el IVA.

Con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas dejaban de beneficiarse de la exención cuando reunieran las condiciones establecidas por la norma.

Esto afectaba, entre otros supuestos, a los arrendamientos en los que el propietario prestara servicios propios o complementarios de la industria hotelera. También se contemplaban determinadas estancias de corta duración cuando concurrieran conjuntamente los requisitos establecidos.

Estas operaciones pasaban a tributar al tipo reducido del 10 %.

La medida respondía a uno de los planteamientos más visibles de la reforma. El Gobierno consideraba que las viviendas de uso turístico necesitaban un tratamiento fiscal específico y pretendía aproximar su tributación a la de una actividad económica de alojamiento.

Incentivos fiscales para rehabilitar viviendas destinadas al alquiler

No toda la reforma buscaba elevar la tributación. Una parte importante estaba dirigida a favorecer que el parque residencial existente volviera al mercado en mejores condiciones.

El tipo reducido del IVA se ampliaba a determinadas obras de renovación y reparación efectuadas en viviendas que fueran a destinarse al alquiler habitual, cualquiera que fuese la condición del arrendador.

Para aplicar el incentivo debían cumplirse diversas condiciones, entre ellas una antigüedad mínima del inmueble y determinados límites respecto del coste de los materiales aportados.

Junto a ello, las ayudas vinculadas a programas de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 se incorporaban a los supuestos que podían quedar fuera de tributación en el IRPF.

La rehabilitación ocupaba así una posición relevante dentro de la estrategia tributaria, no solo para mejorar el estado del parque de viviendas sino también para aumentar el número de inmuebles disponibles para alquiler residencial.

El IBI como instrumento frente al alojamiento turístico y la vivienda vacía

Los ayuntamientos también recibían nuevas posibilidades de actuación.

En los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podía establecerse mediante ordenanza un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico.

El porcentaje podía aumentar hasta el 100 % cuando el propietario fuera titular de dos o más viviendas destinadas a esta actividad y llegar al 150 % cuando dispusiera de cuatro o más.

La reforma ampliaba, además, las posibilidades de utilizar el IBI para penalizar determinadas viviendas desocupadas.

No se trataba, por tanto, de una subida automática para todos los propietarios. Era necesario que el municipio aprobara el correspondiente recargo mediante su ordenanza fiscal, pero el Real Decreto-ley ampliaba sustancialmente el margen del que disponían las entidades locales.

Nuevo tratamiento fiscal para las SOCIMI

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario también se situaban entre los destinatarios principales de la reforma.

Se establecía un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluyendo alojamientos turísticos y alquileres de corta duración.

La norma, sin embargo, introducía mecanismos para reducir esa carga cuando la sociedad orientara de manera significativa su parque hacia la vivienda asequible.

El gravamen podía reducirse en un 50 % cuando más del 80 % de las viviendas destinadas al arrendamiento fueran asequibles. La reducción podía llegar al 100 % si, además, los beneficios no distribuidos se reinvertían, dentro del plazo previsto, en nuevas viviendas destinadas igualmente al alquiler asequible.

La intención era utilizar el régimen fiscal privilegiado de estas sociedades como palanca para favorecer una determinada orientación de su inversión inmobiliaria.

Cambios en la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal, también se veía afectado.

La norma actualizaba los coeficientes máximos que podían aplicar los ayuntamientos para determinar la base imponible según el período durante el cual se hubiera generado el incremento de valor del terreno.

La nueva tabla distinguía desde transmisiones efectuadas antes de que hubiera transcurrido un año hasta aquellas en las que el período de generación alcanzara veinte años o más.

Vivienda protegida con IVA superreducido

El paquete tributario incluía igualmente una mejora fiscal para determinadas promociones protegidas.

Las viviendas protegidas con una calificación permanente o indefinida entregadas directamente por sus promotores se incorporaban expresamente al ámbito del IVA superreducido.

La misma tributación podía extenderse a los garajes y anexos transmitidos conjuntamente con la vivienda, con el límite de dos plazas de garaje.

Era una medida coherente con el objetivo general del texto de favorecer la creación de un parque de vivienda protegida que conservara esa condición de forma duradera.

Nuevas cuentas de ahorro e inversión con ventajas fiscales

Aunque más alejada del alquiler propiamente dicho, una de las novedades de mayor calado era la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.

Su tratamiento fiscal permitía diferir la tributación de determinadas ganancias y pérdidas obtenidas dentro de la cuenta hasta el momento de realizar una disposición.

Cuando las ganancias fueran atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años, podía quedar excluido de gravamen el 100 % de los primeros 10.000 euros y el 20 % de la ganancia restante.

Paralelamente se creaba el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, conocido como SIALPFE, con un límite anual de aportaciones de 10.000 euros y un régimen específico para las inversiones elegibles.

La norma diseñaba asimismo una modalidad denominada Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, vinculada a ganancias obtenidas en determinadas transmisiones de viviendas. El importe acumulado que podía canalizarse a través de este instrumento alcanzaba los 800.000 euros.

Su aplicación práctica no era inmediata, ya que varios de estos productos necesitaban del posterior desarrollo de las obligaciones de información mediante orden ministerial.