Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, recupera el contenido del Real Decreto-ley 26/2026, derogado por el Congreso, con ajustes relevantes:

Artículo 1: la limitación de adquisiciones de vivienda se endurece y se extiende hasta 2030.
Publicidad de los alquileres: pasa a tener un contenido mínimo obligatorio.
Fechas de referencia: todas se desplazan al 8 de octubre de 2026, fecha de entrada en vigor.

Está pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados.

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue derogado por acuerdo del Congreso publicado por Resolución de 2 de octubre de 2026. El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, que reproduce en lo sustancial aquel texto. Consta de seis títulos y veintiún artículos; el nuevo es el 20, sobre publicidad. El mismo BOE publica el Real Decreto-ley 28/2026, que redacta de nuevo el artículo 10 LAU y es objeto de análisis por separado.

Contenido

1. Qué cambia respecto del Real Decreto-ley 26/2026

Materia

RDL 26/2026 (derogado)

RDL 29/2026

Fechas de referencia

1 de octubre de 2026

8 de octubre de 2026 (prórroga, tope del 2 %, contratos temporales, exención IRPF, cesiones de crédito)

Limitación de adquisiciones (art. 1)

Entidades con objeto social inmobiliario, hasta el 31/12/2028

Fondos de compra con descuento y personas jurídicas grandes tenedoras y sus grupos, hasta el 31/12/2030, con tasación independiente del valor de mercado

Ejecuciones y Código de Buenas Prácticas

Ejecuciones excluidas; excepción por adhesión

Ejecuciones excluidas solo con adhesión al Código, que no opera hasta su aprobación

Publicidad de alquileres

Sin regulación

Nuevo art. 20: contenido mínimo obligatorio

Fondo de Impacto Social y TU CASA

Dotación presupuestaria genérica

400 M€ para el Fondo y créditos de 10.000 M€, comisión rectora y límite de renta en TU CASA

El resto del contenido coincide en lo sustancial con el texto derogado.

2. Arrendamientos

Prórroga extraordinaria (DF 5.ª): hasta dos años, a solicitud del inquilino al corriente de pago en los ocho meses anteriores. Se aplica a contratos vigentes el 8 de octubre cuya prórroga finalice antes del 31/12/2028. Hay excepciones por necesidad del arrendador, nuevo contrato o rebaja de renta del 5 %.
Tope a la actualización (DF 6.ª): hasta el 31/12/2027, sin subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, un 2 % como máximo salvo nuevo pacto. Sin pacto expreso, no hay actualización (art. 18 LAU).
Vivienda temporal y por habitaciones: se exige una causa real y acreditable, con la carga de la prueba en el arrendador. La duración va de 31 días a 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos, pasa a ser vivienda habitual. La suma de rentas por habitaciones no puede superar la de la vivienda completa. Los contratos anteriores al 8 de octubre se extinguen a su vencimiento sin prórroga.
Otras obligaciones: no pueden repercutirse tributos, gastos de gestión ni seguros de impago. El inquilino puede reparar y descontar la reparación si el arrendador no responde en 15 días. El tanteo y el retracto subsisten en las ventas conjuntas. Al finalizar el contrato debe firmarse un documento sobre el estado de la vivienda.
Publicidad (nuevo art. 20): el anuncio debe indicar el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable, el código identificativo de la vivienda y, en su caso, la condición de gran tenedor.
Gran tenedor: quien tenga más de 10 inmuebles o más de 1.500 m² residenciales. Se acredita con certificación registral y cada unidad residencial computa por separado.

3. Adquisiciones especulativas y desahucios

Limitación de adquisiciones (art. 1): hasta 2030 no pueden adquirirse viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado. Hay excepciones por destino social o asequible y para las escrituras anteriores al 8 de octubre.
Desahucios (arts. 2 y 5): se suspenden hasta 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si el demandante es un fondo, la suspensión es directa. En el resto de casos, el tribunal pide informe y la Administración compensa al pequeño propietario. Se crea una enervación extraordinaria: la Administración paga en dos meses o se subroga en la deuda.
Cesión de créditos (DF 1.ª): el deudor conserva sus defensas frente al cesionario y puede exigir la readquisición si está acogido al RDL 6/2012.

4. Fiscalidad

IRPF: deducción estatal del 10 % por alquiler para bases inferiores a 33.007,20 €, con un máximo de 1.163 €.
IRPF: nuevas reducciones del alquiler, del 15 % al 100 % según la evolución de la renta, para contratos desde el 1/12/2026.
IRPF: exención por venta de vivienda vacía a entes públicos hasta el 31/12/2027.
IRPF: imputación de rentas progresiva, del 1,1 % al 3 %, desde 2027.
IVA (desde el 1/12/2026): 10 % para alquileres amueblados de 30 noches o menos o con servicios hoteleros, y para obras en viviendas alquiladas. 4 % para vivienda protegida permanente.
Tributos locales: recargos potestativos de IBI sobre viviendas vacías y turísticas, desde 2027, y nuevos coeficientes de plusvalía desde el 1/12/2026.
SOCIMI: gravamen del 25 % sobre beneficios no distribuidos del alquiler residencial, con reducciones si el alquiler asequible supera el 80 % (60 % en 2026 y 70 % en 2027).

5. Otras medidas

Se aprueban también las siguientes medidas:

Línea TU CASA: préstamo al 0 % por el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, y precio máximo permanente de reventa.
Fondo de Vivienda de Impacto Social: dotación de 400 M€.
Avales ICO: 2.000 M€ para promoción y 280 M€ para construcción industrializada.
Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: hasta 150.000 €, con exclusión del 100 % de las ganancias hasta 10.000 € y del 20 % del exceso tras cinco años. Su comercialización está pendiente de orden ministerial.

Análisis

Las decisiones tomadas al amparo del RDL 26/2026 deben revisarse con las nuevas fechas, ya que las medidas no estuvieron vigentes entre la derogación y el 8 de octubre.

El cambio más relevante afecta a los inversores institucionales. El artículo 1 incluye ahora a las personas jurídicas grandes tenedoras y, mientras no se apruebe el Código de Buenas Prácticas, no existe la vía de excepción ligada a él. Además, el artículo 10 LAU debe leerse junto con el RDL 28/2026, ya que la DF 5.ª sigue remitiéndose a su numeración anterior.

El texto oficial presenta algunas cuestiones de técnica normativa, que reproducimos sin corregir:

la fecha errónea de la Ley 35/2006 en el título del artículo 6;
la duda sobre qué régimen de reducciones aplica a los contratos firmados el 1/12/2026;
la expresión del porcentaje de la DA 65.ª como «cociente»;
la remisión del artículo 19.10 al apartado 6.

Cuadro Resumen

Medida

Contenido esencial

Efectos

Prórroga extraordinaria y tope del 2 %

Hasta 2 años; actualización máxima del 2 % sin nuevo pacto

Desde 08/10/2026; tope hasta 31/12/2027

Vivienda temporal y habitaciones

Causa acreditable, máximo 12 meses, rentas limitadas

08/10/2026

Publicidad de alquileres (nuevo)

Índice, límite de renta, código y gran tenedor

08/10/2026

Limitación de adquisiciones

Menos del 70 % del valor de mercado; fondos y grandes tenedores

Hasta 31/12/2030

Desahucios de vulnerables

Suspensión, compensación y enervación por la Administración

Hasta 31/12/2030

IRPF

Deducción del 10 %; nuevas reducciones; exención por venta; imputación progresiva

Entrada en vigor / 01/12/2026 / 2027

IVA, IBI y plusvalía

IVA del 10 % en corta duración; recargos de IBI; coeficientes

01/12/2026 / 2027

SOCIMI

Gravamen del 25 % del alquiler residencial

Ejercicio 2026

TU CASA y Financia Europa

Préstamo al 0 %; cuenta de ahorro con ventaja fiscal

Pendiente de desarrollo

Entrada en vigor

La norma entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026. Tiene fechas propias el IVA, la plusvalía y las reducciones del IRPF (1 de diciembre de 2026) y la imputación progresiva y los recargos de IBI (2027). Debe ser convalidada o derogada por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación