El Gobierno introduce nuevos incentivos fiscales al alquiler y aumenta la tributación de las viviendas turísticas

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, incorpora numerosas modificaciones tributarias relacionadas con el mercado de la vivienda. Las medidas afectan principalmente al IRPF, el IVA, el IBI, el régimen fiscal de las SOCIMI y el impuesto sobre la plusvalía municipal, con el objetivo de incentivar el alquiler residencial, favorecer la oferta de vivienda asequible y establecer un tratamiento fiscal más exigente para determinadas actividades inmobiliarias.

La norma, cuyo contenido fiscal se concentra fundamentalmente en su título II, combina nuevas reducciones y deducciones con modificaciones en la tributación de los alojamientos turísticos, las viviendas desocupadas y los beneficios obtenidos por sociedades inmobiliarias. También introduce incentivos relacionados con la rehabilitación, la transmisión de viviendas al sector público y determinados instrumentos de ahorro e inversión.

La norma entró en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque algunas de sus disposiciones tienen fechas de aplicación específicas. Su continuidad normativa queda sujeta, además, a la preceptiva convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.

Nuevas reducciones en el IRPF para los propietarios que alquilen viviendas

Una de las modificaciones más relevantes afecta al artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que establece las reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos obtenidos por el arrendamiento de viviendas destinadas a residencia habitual.

El nuevo régimen introduce porcentajes diferenciados que atienden, entre otras circunstancias, a la evolución de la renta respecto del contrato anterior, la edad del arrendatario, la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado y el cumplimiento de los límites del sistema de índices de precios de referencia.

Las reducciones pueden alcanzar el 100% del rendimiento neto positivo, particularmente cuando se formaliza un nuevo contrato que cumple los requisitos legales de moderación de rentas, continuidad del arrendamiento o precio inferior al índice de referencia.

En determinados contratos con una reducción de la renta superior al 5%, se contemplan reducciones del 95%, 90%, 85% o 70%, según las condiciones del inmueble y del arrendatario. Por el contrario, cuando la nueva renta se incrementa respecto de la anterior, los porcentajes disminuyen progresivamente, desde el 40% hasta el 15%, en función de la subida aplicada.

También se regulan incentivos específicos para las viviendas que se alquilen por primera vez, con reducciones que pueden llegar al 100%, así como para aquellas destinadas al alquiler social o incorporadas a determinados programas públicos, con una reducción del 70%. En las viviendas rehabilitadas durante los dos años anteriores a la celebración del contrato se prevé una reducción del 60%.

El disfrute de estos beneficios exige cumplir los requisitos establecidos en cada supuesto, que deben mantenerse durante la vigencia del contrato. Asimismo, la norma condiciona su aplicación a la correcta declaración de los rendimientos, excluyendo de las reducciones los importes no declarados o indebidamente deducidos que sean regularizados posteriormente por la Administración.

Nueva deducción estatal para los inquilinos

La reforma incorpora una deducción en el IRPF del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, dirigida a contribuyentes cuya base imponible anual sea inferior a 33.007,20 euros.

La base máxima de deducción se establece en 11.630 euros para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros. A partir de esta cantidad, la base máxima se reduce progresivamente hasta desaparecer al alcanzar el límite de renta establecido.

De este modo, la deducción máxima puede alcanzar los 1.163 euros anuales, siempre que se cumplan las condiciones legales.

Entre los requisitos se encuentra que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo determinadas circunstancias que impidan utilizarla como residencia.

La medida incorpora un nuevo incentivo estatal para aliviar el coste del alquiler habitual, especialmente entre contribuyentes con rentas bajas y medias.

Exenciones por transmisión de viviendas al sector público y nuevas ayudas

El RDL introduce una exención para determinadas ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de viviendas a entidades del sector público dedicadas a promover y gestionar vivienda social o asequible.

La medida, prevista para transmisiones que cumplan los requisitos establecidos hasta el 31 de diciembre de 2027, se dirige especialmente a viviendas que hayan permanecido desocupadas durante los dos años anteriores y cuyo valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros.

La exención será total para los importes de transmisión de hasta 200.000 euros y se reducirá progresivamente para cuantías superiores, conforme a las reglas establecidas en la norma.

El objetivo es favorecer la incorporación de viviendas de titularidad privada al parque público destinado al alquiler social o asequible.

Por otra parte, se amplían los supuestos de ayudas públicas que no deben integrarse en la base imponible del IRPF. Entre ellas se incluyen determinadas subvenciones vinculadas a programas de rehabilitación residencial y actuaciones contempladas en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

La reforma también introduce particularidades para conservar la consideración fiscal de vivienda habitual en determinados supuestos de traslado de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia a centros especializados o al domicilio de familiares.

Cambios en la tributación de las rentas inmobiliarias

A partir del 1 de enero de 2027, se modifica el tratamiento de determinadas rentas inmobiliarias imputadas y del rendimiento mínimo en los supuestos de parentesco previstos en la Ley del IRPF.

La reforma incorpora una escala de imputación vinculada al valor catastral de los inmuebles, con porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%, según las circunstancias contempladas en la regulación.

Estas novedades deberán tenerse en cuenta al determinar las rentas inmobiliarias que corresponda declarar, particularmente en inmuebles urbanos que no constituyan la vivienda habitual y que no generen rendimientos efectivos del capital inmobiliario.

IRPF – Reducciones aplicables al arrendamiento de vivienda habitual

Supuesto regulado

Reducción

Requisitos y particularidades

Nuevo contrato con el mismo inquilino y rebaja de renta superior al 5%

100%

Formalizado tras finalizar el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga del contrato anterior, en los términos legales.

Nuevo contrato con otro inquilino y rebaja superior al 5%

100%

La renta inicial debe ser inferior al límite aplicable del sistema de índices de referencia.

Rebaja superior al 5% en zona tensionada con arrendatario de 18 a 35 años

95%

Si no resulta aplicable la reducción del 100%.

Rebaja superior al 5% en zona tensionada

90%

Cuando no procedan las reducciones superiores.

Rebaja superior al 5% con arrendatario de 18 a 35 años

85%

Si no concurren los requisitos anteriores.

Rebaja superior al 5% en los restantes supuestos

70%

Siempre que se cumplan las condiciones de aplicación.

Nuevo contrato sin incremento de renta

50%

La renta inicial no puede superar la última renta actualizada del contrato anterior.

Incremento de renta de hasta el 5%

40%

Sobre la última renta del contrato anterior, una vez actualizada cuando corresponda.

Incremento superior al 5% y hasta el 10%

30%

Se reduce el incentivo fiscal conforme aumenta la nueva renta.

Incremento superior al 10% y hasta el 15%

25%

Aplicable en las condiciones establecidas para nuevos contratos.

Incremento superior al 15% y hasta el 20%

20%

Reducción inferior por el mayor incremento de la renta.

Incremento superior al 20%

15%

Porcentaje previsto para los incrementos más elevados.

Referencia legal: artículo 6.Segundo.Dos del RDL 29/2026, que modifica el artículo 23.2.a) de la Ley 35/2006 del IRPF. Estos supuestos se refieren a nuevos contratos formalizados por arrendadores que no tengan la condición de gran tenedor en el momento de celebrarlos.

Reducciones para viviendas alquiladas por primera vez y otros supuestos especiales

Supuesto

Reducción

Condiciones específicas

Primer alquiler con renta inferior al índice de referencia

100%

Arrendador que no sea gran tenedor y renta inicial inferior al límite aplicable.

Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años

95%

Cuando no resulte aplicable la reducción del 100%.

Primer alquiler en zona tensionada

90%

Si no se cumplen los requisitos de los porcentajes superiores.

Primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años

85%

En los casos no comprendidos en los supuestos anteriores.

Primer alquiler con renta igual o superior al índice de referencia

50%

Aplicable si no concurre alguno de los supuestos con mayor reducción.

Arrendamiento destinado a alquiler social o programas públicos

70%

Cesión a determinadas administraciones o entidades sin fines lucrativos, alojamiento de personas vulnerables o viviendas sujetas a limitación pública de renta.

Viviendas rehabilitadas

60%

Rehabilitación finalizada durante los dos años anteriores a la celebración del contrato.

Prórroga tácita con renta ajustada al índice

80%

Durante la prórroga prevista en el art. 10.1 LAU, si se cumplen las condiciones legales y el arrendador no es gran tenedor.

Precisiones jurídicas importantes

Cuando concurran varias reducciones aplicables a un mismo rendimiento neto, se utilizará la de mayor cuantía.
Los requisitos deben cumplirse al formalizar el contrato y mantenerse durante su vigencia.
En supuestos de varios arrendatarios, determinadas reducciones vinculadas a la edad solo alcanzarán a la parte proporcional del rendimiento atribuible a quienes cumplan el requisito.
No se aplicarán las reducciones a los rendimientos omitidos o derivados de gastos indebidamente deducidos que sean regularizados en un procedimiento de comprobación.
Quedan excluidos determinados contratos que incumplan las limitaciones de renta de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Referencia legal: artículo 6.Segundo.Dos del RDL 29/2026; artículo 23.2.b), c) y d) y párrafos finales de la Ley del IRPF.

IRPF – Deducciones, exenciones y otras medidas

Novedad

Contenido técnico y requisitos

Referencia legal

Deducción estatal por alquiler habitual

Deducción del 10% de las cantidades pagadas por alquiler para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

Art. 6 RDL 29/2026; nuevo art. 68.6 LIRPF

Base máxima de la deducción

11.630 euros para bases imponibles iguales o inferiores a 23.007,20 euros. La deducción máxima alcanza 1.163 euros.

Art. 68.6 LIRPF

Reducción progresiva de la deducción

Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros de base imponible, la base máxima se calcula restando a 11.630 euros el resultado de multiplicar 1,163 por el exceso sobre 23.007,20 euros.

Art. 68.6 LIRPF

Limitación por propiedad de otra vivienda

Para disfrutar de la deducción, durante al menos la mitad del ejercicio el contribuyente y su unidad familiar no podrán poseer la totalidad del pleno dominio o determinados derechos de uso sobre otra vivienda a menos de 50 km, salvo las excepciones previstas.

Art. 68.6 LIRPF

Exención por venta de viviendas al sector público

Se establece una exención específica sobre determinadas ganancias patrimoniales por transmisión de viviendas a entidades públicas dedicadas a vivienda social o asequible. Incluye requisitos de desocupación, valor de transmisión y destino del inmueble.

Art. 6 RDL 29/2026; modificaciones LIRPF

Ganancias por transmisión y límites económicos

La exención puede ser total hasta 200.000 euros de valor de transmisión y decreciente para importes superiores, con límite de 800.000 euros. Se aplica a las transmisiones que cumplan los requisitos temporales y materiales establecidos.

Art. 6 RDL 29/2026

Ayudas públicas a la rehabilitación

Se amplían los supuestos de ayudas públicas que no se integran en la base imponible, incluyendo determinadas actuaciones del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Art. 6 RDL 29/2026; LIRPF

Vivienda habitual de mayores y dependientes

Se introducen particularidades para conservar la consideración fiscal de vivienda habitual en determinados traslados a centros especializados o domicilios de familiares por razón de edad o dependencia.

Art. 6 RDL 29/2026; LIRPF

Imputación de rentas inmobiliarias en 2026

Se mantiene el porcentaje del 1,1% para inmuebles de municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante procedimiento colectivo con entrada en vigor desde el 1 de enero de 2012.

Art. 6.Primero; DA 55.ª LIRPF

Nuevo régimen de imputación desde 2027

Se introducen porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3% para determinados supuestos de imputación de rentas inmobiliarias.

Art. 6 RDL 29/2026; art. 85 LIRPF

Nuevos instrumentos de ahorro e inversión con ventajas fiscales

El RDL incorpora también el régimen fiscal de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, concebida para canalizar el ahorro particular hacia inversiones financieras mediante un tratamiento tributario específico.

El régimen permite diferir la tributación de las rentas generadas por los activos integrados en la cuenta hasta el momento de su disposición, con determinadas exclusiones de gravamen vinculadas al mantenimiento de las aportaciones durante más de cinco años.

En particular, se contempla una exclusión del 100% de determinadas ganancias hasta 10.000 euros por contribuyente y del 20% de la parte restante, dentro de los límites y requisitos establecidos. Las aportaciones pendientes de recuperación no podrán superar 150.000 euros.

Se crea igualmente el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), cuyo límite anual de aportaciones se sitúa en 10.000 euros. Los rendimientos positivos podrán quedar exentos cuando se cumplan las condiciones legales y no se disponga del capital antes de transcurridos cinco años.

La regulación incluye, además, una modalidad específica de cuenta vinculada a la reinversión de determinadas ganancias patrimoniales inmobiliarias, con un límite acumulado de aportaciones de 800.000 euros.

No obstante, la comercialización de estos productos queda condicionada a la entrada en vigor de las correspondientes órdenes ministeriales que desarrollen sus obligaciones de información y funcionamiento.

El IVA del alquiler turístico pasa a tributar al 10% en determinados supuestos

La modificación del Impuesto sobre el Valor Añadido constituye otro de los cambios destacados de la reforma.

Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados dejarán de estar amparados por la exención del IVA cuando su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las treinta noches.

En estos casos se establece la aplicación del tipo reducido del 10%, salvo cuando el alojamiento se realice en una vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual, supuesto para el que se mantiene la exención en los términos previstos.

También continúa sujeta al impuesto la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los de restauración, limpieza o lavado de ropa, conforme a las condiciones establecidas legalmente.

La modificación obliga a revisar el tratamiento de las operaciones de alojamiento de corta duración, especialmente en actividades que hasta ahora podían acogerse a la exención por arrendamiento de vivienda.

IVA reducido para determinadas obras de renovación y reparación

La reforma amplía los supuestos de aplicación del IVA reducido del 10% a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual.

El beneficio podrá aplicarse, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Entre las condiciones exigidas se encuentra que la construcción o rehabilitación del inmueble haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras y que el coste de los materiales aportados por quien las realice no supere el 40% de la base imponible de la operación.

La norma exige asimismo que el pago de las obras se efectúe mediante medios bancarios identificables, como transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Se modifica igualmente la aplicación del tipo superreducido del 4% a determinadas viviendas protegidas, incluyendo las que dispongan de calificación permanente o indefinida, con las condiciones establecidas para su transmisión por los promotores.

Ambas modificaciones tendrán efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

Nuevos recargos del IBI sobre viviendas turísticas y desocupadas

En el ámbito de la tributación local, el RDL modifica el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer, mediante ordenanza fiscal, un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.

El porcentaje podrá elevarse hasta el 100% cuando el titular disponga de dos o más inmuebles destinados a esta actividad y hasta el 150% cuando tenga cuatro o más.

También se revisa el régimen aplicable a los inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente, diferenciando los requisitos y porcentajes de recargo según se encuentren o no en zonas de mercado residencial tensionado.

En ambos casos, la aplicación de los recargos exigirá atender a la correspondiente ordenanza fiscal y a las circunstancias concretas del inmueble y de su titular.

La norma establece circunstancias que justifican la falta de ocupación y que deben ser consideradas antes de exigir el recargo.

Causa justificada

Particularidades

Traslado temporal por trabajo o formación

Justifica la desocupación conforme a las circunstancias legalmente previstas.

Cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social

La falta de ocupación no se considera injustificada cuando concurra la causa.

Segunda residencia

Se admite como causa justificada hasta cuatro años de desocupación continuada.

Vivienda sometida a obras o rehabilitación

Se contemplan las actuaciones que impidan su ocupación efectiva.

Litigio o procedimiento pendiente

Debe impedir el uso y disposición de la vivienda.

Vivienda ofrecida en venta

Causa justificada durante un máximo de un año en condiciones de mercado.

Vivienda ofrecida en alquiler

Causa justificada durante un máximo de seis meses en condiciones de mercado.

Procedimiento municipal. El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente. La declaración de desocupación exige audiencia previa del sujeto pasivo y acreditación municipal de los indicios correspondientes. Las ordenanzas podrán contemplar datos del padrón y consumos de suministros.

Mayor tributación de los beneficios no distribuidos por las SOCIMI

El régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario también experimenta modificaciones.

La norma establece un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes de actividades de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, cuando concurran los requisitos previstos.

Este gravamen podrá reducirse en un 50% si más del 80% del parque de viviendas arrendadas se destina al alquiler asequible.

La reducción alcanzará el 100% cuando, además de cumplirse esta condición, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Se contempla, no obstante, un régimen transitorio que rebaja el porcentaje exigido de viviendas asequibles al 60% para determinados períodos impositivos de 2026 y al 70% para los iniciados en 2027.

Novedad

Porcentaje o plazo

Regulación específica

Gravamen sobre beneficios no distribuidos

15%

Se mantiene para determinadas rentas que no hayan tributado al tipo general del IS ni estén acogidas al período de reinversión previsto legalmente.

Gravamen especial por actividad residencial

25%

Se aplica a determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales.

Inclusión de alojamientos turísticos

25%

El gravamen residencial comprende las actividades de alojamiento, hospedaje, alquiler turístico y de corta duración, cuando concurran los requisitos legales.

Reducción del gravamen

50%

Cuando más del 80% del parque de viviendas arrendadas esté destinado a alquiler asequible.

Reducción total del gravamen

100%

Cuando se cumpla el requisito anterior y los beneficios no distribuidos se reinviertan en viviendas de alquiler asequible dentro de los tres años siguientes.

Régimen transitorio 2026

Más del 60%

Porcentaje de viviendas asequibles exigido para disfrutar de las reducciones del gravamen en los períodos impositivos comprendidos en el régimen transitorio de 2026.

Régimen transitorio 2027

Más del 70%

Porcentaje exigido para períodos impositivos iniciados durante 2027.

Devengo del gravamen

Acuerdo de aplicación del resultado

El impuesto se devenga en la fecha del acuerdo adoptado por la junta general u órgano equivalente.

Autoliquidación

Dos meses

Plazo para declarar e ingresar el gravamen desde su devengo.

Referencia legal: artículo 9 del RDL 29/2026, que modifica los apartados 4 y 5 del artículo 9 de la Ley 11/2009 e incorpora una disposición transitoria cuarta.

Actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal

El RDL modifica también los coeficientes máximos utilizados para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La nueva escala, aplicable desde el 1 de diciembre de 2026, establece los coeficientes en función del período de generación del incremento de valor, desde las transmisiones realizadas en menos de un año hasta aquellas que superen los veinte años de tenencia.

Esta actualización deberá tenerse en cuenta en la liquidación del impuesto correspondiente a las transmisiones de terrenos urbanos, sin perjuicio de las reglas generales para determinar la existencia y cuantía del incremento de valor sometido a tributación.

Coeficientes aplicables desde el 1 de diciembre de 2026

Período de generación

Coeficiente

Inferior a 1 año

0,17

1 año

0,16

2 años

0,16

3 años

0,17

4 años

0,17

5 años

0,19

6 años

0,21

7 años

0,23

8 años

0,24

9 años

0,25

10 años

0,22

Período de generación

Coeficiente

11 años

0,18

12 años

0,14

13 años

0,12

14 años

0,11

15 años

0,11

16 años

0,11

17 años

0,11

18 años

0,13

19 años

0,20

20 años o más

0,30

Referencia legal: artículo 10 del RDL 29/2026 y artículo 107.4 del TRLRHL.

Entrada en vigor

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación en el BOE, aunque establece fechas particulares de aplicación para algunas modificaciones tributarias.

Las reformas del IVA y los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal producirán efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Por su parte, las modificaciones específicas de la imputación de rentas inmobiliarias se aplicarán desde el 1 de enero de 2027, mientras que la medida relativa al porcentaje de imputación del 1,1% para determinados valores catastrales tiene efectos desde el 1 de enero de 2026.

Las modificaciones del IBI se aplicarán a los períodos impositivos iniciados a partir de la entrada en vigor del real decreto-ley, teniendo presente que los recargos de competencia municipal requieren su correspondiente regulación mediante ordenanza fiscal.

Además, la aplicación práctica de los nuevos productos Financia Europa dependerá de que se apruebe la normativa ministerial necesaria para permitir su comercialización.

La continuidad de las medidas queda pendiente de la convalidación parlamentaria del RDL, circunstancia especialmente relevante para las decisiones tributarias y patrimoniales que puedan adoptarse durante este período.