La vivienda ya supera el valor que tenía en 2019 en la mayoría de España

Lleida, Vitoria y Vigo encabezan las subidas, por encima del 16%. Madrid lo supera en un 4,5%, y Barcelona se queda un 1,2% por debajo del nivel pre-Covid. En la crisis del Covid-19, la vivienda va por libre. Cuando en 2020 la economía sufrió su mayor desplome desde la Guerra Civil, la venta de pisos se resintió, pero no mucho, y la onda expansiva apenas llegó a rozar el precio. Y ahora que parece que la recuperación económica despega con menos fuelle del esperado, la vivienda sigue al alza, como si nada.

El precio de los pisos en el tercer trimestre de 2021 ya supera en un 5,7% el valor que tenían antes de la pandemia, en el mismo periodo de 2019, según los últimos datos de Tinsa elaborados para este diario. Si se compara el dato con el del año pasado, la subida es todavía mayor, del 6,1%. Es más, ya hay 39 capitales españolas donde, en 2021 y pandemia mediante, la vivienda es más cara que en 2019. El precio medio, sin embargo, todavía está en niveles de 2012 (1.444 euros/m2). Entonces, la vivienda encajaba los ajustes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Las compraventas empezaron a reactivarse después del confinamiento, y a principios de 2021 cogieron carrerilla. «Ahora mismo todo el mundo es consciente de que estamos saliendo de la crisis. La vacunación avanza viento en popa, las restricciones se relajan, la actividad empresarial está bastante normalizada, el mercado hipotecario funciona a todo gas… Hay un optimismo generalizado que conduce a la compra de vivienda», explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Si en los primeros meses del año se cerraban alrededor de 39.000 operaciones al mes, en julio ya superan las 50.000 y marcaron un máximo no visto desde 2008.

El empuje de la demanda es tal, que ya «supera los niveles de actividad de 2019», apunta Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios de Tinsa. Frente a la vuelta de compradores, la oferta continúa siendo escasa. «Este escenario, combinado con una política monetaria de tipos de interés reducidos, liquidez y bolsas de ahorro disponibles, así como el incremento de la confianza consumidora y la contención del desempleo, sostienen el ritmo de actividad y abren la posibilidad a tensionamientos de precio», añade De la Hoz.

De las 39 capitales por encima de niveles pre-Covid destacan Vitoria y Lleida. En ambas, comprar vivienda era en septiembre un 16,6% más caro que en el mismo periodo de 2019. Les siguen Vigo, San Sebastián y Oviedo, con incrementos del 16,3%, 15,9% y 14,8%, respectivamente. En cuanto a las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, la evolución está siendo dispar. La vivienda es en Madrid un 4,5% más cara que antes de la pandemia, mientras que en Barcelona es un 1,2% más barata. Esta diferencia podría deberse tanto a la escasez de oferta en Madrid, que haya tirado antes de precios, como a factores como un mayor interés de inversores por la capital.

«Madrid vuelve a ser la capital de la vivienda por antonomasia», pronostica Bernardos. De confirmarse esta tendencia, la bicefalia inmobiliaria podría perderse. Las facilidades a la inversión y el entorno de seguridad jurídica que ofrece la capital le dan a Madrid ventaja respecto a Barcelona, donde el mercado vive lo opuesto, añade Bernardos. Esto provocará que la demanda de inversión se concentre aún más en la capital, lo que hará subir más las transacciones y, por ende, el precio.

En la última crisis, grandes plazas como Madrid o Barcelona empezaban a levantar cabeza en 2013, mientras que a muchas otras capitales los brotes verdes no llegaron hasta 2016. Pasaron tres años hasta que la recuperación le llegó al resto de España, y ni siquiera se extendió a todas las ciudades. La diferencia con 2013 es que, en el último trimestre de 2022, en ese tren de la recuperación ya estarán todos montados. Esto se debe al fuerte tirón de la economía, que empujará precios a toda velocidad, acortando el ciclo inmobiliario. Hay que tener en cuenta que, antes de la pandemia se consideraba que el PIB crecía con fuerza cuando lo hacía a tasas del 3%. La previsión para este año y el que viene es casi del doble (5%-6%) por lo que el tirón de la economía será mayor.