Proposición de Ley sobre control y regulación de la publicidad y contratación de los pisos turísticos

El pasado 24 de julio de 2025 se publicaba en el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados (BOCG) la Proposición de Ley sobre control y regulación de la publicidad y contratación de los pisos turísticos presentada por el Grupo Parlamentario Euskal Herria Bildu que tiene por objeto el control y regulación de la publicidad y contratación de los pisos turísticos, estipulando para ello las condiciones aplicables a las empresas prestadoras de servicio que publiciten, promocionen, publiquen o anuncien la contratación de alojamientos, viviendas o arrendamientos turísticos de corta duración mediante cualquier medio analógico o digital, incluidas plataformas de alquiler turístico y/o vacacional, redes sociales, páginas web o anuncios.

Lo que se trata es de impedir que la proliferación descontrolada de alojamientos turísticos, especialmente los alojamientos ilegales, agrave la crisis habitacional y la expulsión de la ciudadanía y vecindad de sus ciudades, pueblos y entornos sociales.

Con todo, lo que se trata es de establecer la regulación sobre las empresas prestadoras de servicios de alquiler de alojamientos o viviendas de uso turístico, así como la actividad sobre el comercio y publicidad digital, la protección de los consumidores, las condiciones regulatorias y legales por las que estas empresas podrán incluir anuncios, promocionar y arrendar viviendas de uso turístico, asegurando que todos los servicios se presten con arreglo a los marcos normativos en vigor para este tipo de alojamientos turísticos y de corta duración, estableciendo para ello obligaciones y un régimen sancionador frente a posibles incumplimientos.

Por último, este Proyecto de Ley, complementa la puesta en marcha del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Ya que regula las condiciones en las que las empresas prestadoras de servicios podrán anunciar, publicitar y arrendar viviendas de uso turístico. Además, contiene un régimen sancionador frente a posibles incumplimientos por parte de las plataformas en línea de alquileres de corta duración. Así, se podría asegurar que todos los servicios de alojamientos turísticos y de corta duración se presten con arreglo a los marcos normativos en vigor.

La ley surge como respuesta a la crisis habitacional que atraviesa el Estado español, agravada -según el texto- por la proliferación descontrolada de pisos turísticos, que reduce la oferta de vivienda habitual y dispara los precios del alquiler.

El objetivo central es regular la publicidad y la contratación de viviendas turísticas para:

Frenar la expansión de alojamientos ilegales.
Proteger el derecho a una vivienda digna.
Aumentar la transparencia y la trazabilidad de las operaciones en plataformas digitales.
Coordinarse con la nueva normativa europea sobre datos de alquiler turístico.

PRINCIPALES NOVEDADES

1. Control directo sobre las plataformas de alquiler

Por primera vez, se establece que las plataformas (Airbnb, Booking, etc.) son responsables legales del cumplimiento de la normativa.
No podrán publicar ni permitir reservas si el alojamiento no tiene licencia o número de registro verificado.
Las plataformas deberán verificar la identidad del anfitrión y la correspondencia con la titularidad de la licencia.
Se introducen fuertes sanciones si no lo hacen (hasta 1 millón de euros).

Atención. Esto traslada la carga de control al intermediario digital, un cambio sustancial respecto al modelo previo, centrado solo en los propietarios.

2. Integración con el nuevo sistema europeo de control

La ley complementa el Reglamento (UE) 2024/1028 y el Real Decreto español 1312/2024, que crean:

El Registro Único de Arrendamientos.
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para intercambio de datos entre plataformas y autoridades.

Las plataformas deberán conectarse obligatoriamente a esta ventanilla digital y verificar la información allí registrada.

Atención. Se busca un sistema unificado de control a nivel estatal y europeo, evitando alojamientos «fantasma» o duplicados.

3. Obligaciones nuevas para la publicación y contratación

Publicación:

Los anuncios deberán incluir visiblemente:

Número de licencia o registro.
Número de alojamientos que gestiona el anfitrión.
Naturaleza jurídica (persona física o empresa).

Debe verificarse la identidad del titular antes de permitir la publicación.

Contratación:

Antes de firmar o aceptar un contrato, la plataforma debe comprobar que:

El alojamiento tiene licencia válida.
El anfitrión es el titular real.
El contrato incluye información detallada: precio, duración, ubicación, cláusulas, etc.

Atención. Esto busca eliminar la oferta de alojamientos falsos o sin autorización administrativa.

4. Procedimiento de verificación obligatorio

Toda plataforma deberá realizar un proceso de verificación previo antes de publicar o permitir contratar un alojamiento, mediante:

Consulta directa al Registro Único de Arrendamientos o a la Ventanilla Única Digital.
O bien, solicitud de información a las administraciones locales o autonómicas.

Si no se completa el proceso, la publicación o contratación queda prohibida.

5. Régimen sancionador más severo

Se crea un nuevo sistema de infracciones y sanciones dividido en tres niveles:

Tipo de infracción

Ejemplos

Multas

Muy graves

Contratar sin licencia o sin verificación

500.001 € a 1.000.000 €

Graves

Publicar sin incluir número de registro o datos completos

50.001 € a 500.000 €

Leves

Errores menores en la descripción o ubicación

10.000 € a 50.000 €

Además:

La reincidencia puede llevar a la suspensión temporal o definitiva de la plataforma infractora.
Se introducen criterios de agravantes y atenuantes (intencionalidad, beneficio económico, daño social, etc.).

Atención. Este endurecimiento de sanciones no tiene precedentes en el sector.

6. Creación de una Unidad Estatal de Inspección

Se establece una Unidad Especializada encargada de:

Supervisar las plataformas.
Revisar periódicamente los anuncios.
Elaborar informes de incumplimientos.
Coordinarse con administraciones locales y autonómicas.

Deberá crearse en un plazo máximo de tres meses desde la aprobación.

Atención. Por primera vez se prevé un cuerpo nacional de inspección digital del mercado turístico.

7. Adaptación obligatoria de anuncios existentes

Todos los anuncios publicados antes de la entrada en vigor deberán adaptarse en 15 días a los nuevos requisitos o serán retirados.

8. Protección de datos y alcance ampliado

Se refuerzan las garantías del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) para los datos de anfitriones y huéspedes.
También se aplica la ley a otros alojamientos turísticos móviles (embarcaciones, caravanas, autocaravanas, etc.).

9. Competencias y marco legal

El Estado asume competencias en publicidad, comercio digital y contratos civiles, respetando las autonómicas en vivienda y turismo.
Se ampara en los artículos 149.1.6ª, 8ª y 18ª de la Constitución Española.
Se reconoce expresamente el marco europeo como base jurídica.

Esta proposición supone una reforma estructural del mercado de pisos turísticos, con un enfoque dual:

Control digital centralizado y verificable (por medio del Registro y la Ventanilla Única).
Responsabilidad directa de las plataformas tecnológicas, no solo de los propietarios.

Su implementación marcaría un cambio profundo en el modelo de vivienda turística en España, alineando la regulación nacional con la europea y dotando al Estado de instrumentos sancionadores y de control inéditos hasta la fecha.