La crisis sacude el mercado de hoteles de Barcelona y lleva las ventas a cifras récord

Los veteranos del sector hotelero no recuerdan un año como este en Barcelona. Y no se refieren a la caída del turismo, que ya vivieron hace un año, sino a cómo se ha disparado la venta de habitaciones en lo que va de 2021. Solo se han vendido siete establecimientos, pero la mayor parte de ellos son de grandes dimensiones y de cinco estrellas. En conjunto han cambiado de manos 1.460 habitaciones, lo que demuestra, por una parte, que los hoteleros necesitaban vender para dar aire a sus estresadas tesorerías y, por otra, que los fondos de inversión están ansiosos por entrar en la plaza catalana. Según los datos de 3 Capital Real State, esas operaciones supusieron transacciones por 600 millones de euros hasta julio, casi cuatro veces más que en 2020 y más de dos veces lo que en 2019.

“No hay un año comparable en los últimos 20 años y habrá más operaciones”, vaticina Juan Gallardo, socio de la consultora 3 Capital, a quien las operaciones le han dado una sorpresa: “Todos esperábamos grandes descuentos con el inicio de la crisis y no se han producido tantas rebajas”.

La covid y el parón en la movilidad internacional, como en tantos otros ámbitos, ha servido para espolear esas transacciones. El paseo de Gràcia, como otros símbolos turísticos de la ciudad, está hoy vacío en comparación con hace dos años. Los propietarios se han adaptado a esa situación cerrando temporalmente la mitad de los hoteles de la ciudad y rebajando sustancialmente sus tarifas y, pese a ello, la ocupación está a años luz de lo que fue en etapas precovid. La situación cada vez es más insoportable para sus gestores.

Gallardo señala que en otoño podrían desencallarse muchas operaciones a causa de un empeoramiento de las situaciones de caja de las compañías, una vez concluyan los ERTE vinculados a la crisis sanitaria, se agoten las carencias de los créditos ICO y no haya regresado el vigor que Barcelona tenía en el mercado del turismo corporativo, ante la cautela con la que se vuelve a la celebración de congresos y salones. Una parte importante de las 60.000 camas que tiene Barcelona están estrechamente ligadas a esos negocios y el de las ferias, al que más le está costando recuperarse por los riesgos que suponen para las empresas.

“Es muy probable que haya cambios de manos, pero la marca Barcelona es lo suficientemente potente como para que se produzcan cierres. Cambiarán de empresas que los gestionen y tal vez de propiedad. En todo caso se hace difícil pensar en ceses de actividad”, puntualiza Manel Casals, director general del Gremio de Hoteles de Barcelona. La capital catalana cuenta con una planta hotelera de algo más de 400 hoteles y aproximadamente algo más de la mitad están cerrados desde marzo de 2020. “Hay muchas empresas que prefieren no reiniciar la actividad hasta que la movilidad sea más estable, porque abrir a medio gas no les interesa”, concluye.

La caída del negocio está agotando las reservas que habían acumulado en tiempos de bonanza muchos hoteleros y ya hace tiempo que puso en aprietos mucho más serios a quienes acometieron recientes reformas en sus establecimientos. El caso más representativo es el de Jordi Mestre, hasta este mismo agosto presidente del Gremio de Hoteles de Barcelona. Dimitió poco después de vender su cadena hotelera, Selenta, a la gestora de fondos Brookfield por 440 millones. Entre los activos de los que se ha desprendido figuraban dos en Barcelona: el Expo Barcelona y el Sofía. En este último, un cinco estrellas lujo con 465 habitaciones y el de mayores dimensiones de los vendidos este año, invirtió 60 millones de euros en una remodelación concluida en febrero de 2018. Fuentes del sector indican que el endeudamiento por el que optó se podría haber resistido con los ingresos de la actividad de 2019, previos a la covid, pero no con los actuales. La dureza de la crisis ha forzado en los últimos meses a renegociar decenas de contratos de arrendamiento ante la incapacidad de pagar los precios pactados antes del golpe de la pandemia.

El protagonismo de los fondos de inversión explica en parte la dimensión de los establecimientos vendidos en Barcelona. Las grandes gestoras evitan el menudeo y apuestan por operaciones de grandes dimensiones, en ocasiones por encima de los 100 millones de euros. Y por el lujo. Con las compraventas cerradas este año se han cambiado de manos un millar de habitaciones de lujo, una de cada cinco de las existentes en Barcelona.

“Un hotel cerrado de unas 100 habitaciones pierde cada mes en torno a 100.000 euros. Imagina si no ha abierto o ha abierto solo parcialmente durante 18 meses (en referencia a la afectación temporal que acumula la crisis sanitaria). Y si tiene 400 habitaciones”, apunta Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield, en una explicación muy gráfica sobre el grado de deterioro que atraviesan las tesorerías de las cadenas.

A esas dificultades se añade la gran disponibilidad de dinero que campa por el mercado en busca de oportunidades y el interés de los fondos de inversión por entrar en una plaza difícil como Barcelona, en la que muchos family offices locales y las propias cadenas mantenían en propiedad la plaza hotelera. Esos establecimientos se han convertido ahora en un activo líquido fácil de realizar. Tienen, además, un gran valor a futuro para los inversores, que aumenta por las restricciones municipales a la construcción de nuevos hoteles por la saturación turística que sufren algunas zonas de la ciudad.

Brookfield es un ejemplo de la proactividad de las gestoras de fondos, pero también lo es Schroeders, que ha adquirido el hotel Grand Central (114 habitaciones) y el Apollo, pese a que ninguno de los dos los operará el fondo. El primero continuará siendo gestionado por Unico, la cadena de la familia Guardans, y el segundo pasará a manos de Meliá. La Salle Investment Management adquirió por 115 millones otro céntrico establecimiento (en Rambla de Catalunya), el Calderón, a la cadena NH. Una duda que podría resolverse en los próximos meses es el cambio de manos del hotel Fairmont Juan Carlos I, en causa de liquidación por sus pérdidas y que podría resurgir si el Ayuntamiento de Barcelona le prorroga la concesión del suelo sobre el que se levanta, al que solo le quedan 19 años, un plazo demasiado corto para que un inversor vea posibilidades de rentabilizar la inversión.