Resúmenes y circulares

27 noviembre, 2017

Cancelación de hipoteca en supuestos de fusión o absorción de entidades crediticias

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Esta resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado, vuelve a insistir en un tema que últimamente ha resultado polémico debido a la crisis del sector bancario, y su reestructuración, que ha culminado en un proceso de fusión y absorción de entidades bancarias con el consiguiente traspaso de activos (y, por lo tanto, de hipotecas) ente ellas.

En el supuesto al que se refiere esta Resolución, Bankia otorga una escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de un préstamo concedido en su día por Bancaja. En la escritura se menciona que Bancaja fue absorbida por el Banco Financiero y que éste lo fue a su vez por Bankia por lo que ésta ha sucedido a la primera en la posición contractual respecto de la hipoteca que se cancela. En el Registro de la Propiedad la hipoteca continúa apareciendo como de la titularidad de Bancaja.

La registradora exige que se solicite expresamente la inscripción a favor de Bankia, y que se diga también que dicho préstamo no figura entre los activos excluidos de la sucesión a favor de Bankia.

La DGRN desestima el recurso. Siguiendo el mismo criterio expresado en otras resoluciones anteriores, entiende que para inscribir en el Registro de la Propiedad la inscripción de los bienes inmuebles objeto de la sucesión tiene que solicitarlo el interesado y acompañar el título de sucesión universal, o bien, si no se describiera el bien en dicho título universal, acompañar el documento fehaciente en el que se describa el bien que se trate de inscribir.

En el caso de restructuración de entidades financieras, la inscripción de la transmisión del bien o derecho cuando se solicite con motivo de la inscripción de otro negocio o acto  jurídico diferente, pero referido al mismo derecho (como en los casos de cancelación o novación), debe practicarse necesariamente por el procedimiento de tracto abreviado en un solo asiento, según la disposición adicional segunda de la Ley 8/2012.

Dicho criterio ahora lo matiza (expresamente para los casos de sucesiones de entidades financieras en los que proceda el tracto abreviado) diferenciando:

  1. Si la sucesión ha sido universal o bien parcial pero con un “perímetro delimitador” en el sentido de criterio de transmisión (bienes del negocio bancarios sí y el resto no, por ejemplo), en cuyo caso es necesaria solicitud, pero no es necesario aportar el título universal ni el particular de propiedad del bien y ni siquiera es necesaria una manifestación expresa del interesado acreditativa de que dicho bien está incluido dentro de los bienes transmitidos.
  2. Que la sucesión sea parcial, pero sin “perímetro delimitador” para los bienes excluidos, (unos sí y otros no sin un criterio general) en cuyo caso es imprescindible la manifestación del interesado (del banco) en la que declare que el bien no ha sido excluido de la transmisión.

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